Komunalinių paslaugų apmokestinimas PVM nuomos atveju: nuomos mokestinis režimas ar atskiri sandoriai

tax-audit-isometric-composition-vector-21846623

Praktikoje vis dar kyla klausimų, susijusių su sudėtiniais sandoriais, kai nuomotojas nuomoja nekilnojamąjį turtą ir kartu parduoda komunalines paslaugas nuomininkams. Problema kyla, ar komunalinių paslaugų pardavimui taikyti nuomos sandorio mokestinį PVM režimą ar laikyti juos atskirais sandoriais ir apmokestinti atskirai.

Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (ETT) ne vienoje byloje yra pasisakęs šiuo klausimu ir suformulavęs atitinkamas taisykles:

1) sudėtinių sandorių atžvilgiu visada reikia vertinti, ar tai vienas sandoris ar keli savarankiški ir ar teikiamos paslaugos sudaro vieną ekonomiškai neskaidomą paslaugą, kurią išskaidyti būtų nenatūralu, ar jas sudaro pagrindinė paslauga, o kitos paslaugos, palyginti su ja, yra šalutinės;

2) paslaugų tiekimas turi būti laikomas papildančiu pagrindinį tiekimą, jei klientams jis pats yra ne tikslas, o priemonė geriausiomis sąlygomis naudotis tiekėjo pagrindiniu tiekimu;

3) nuomotojas turi vertinti nuomos sutarties turinį ir išnagrinėti jos sudedamąsias dalis:

a) atsižvelgti į elementus, kurie atspindi sutarties šalių interesus, pavyzdžiui, kainų nustatymo ir sąskaitų išrašymo tvarką;
b) patikrinti, ar pagal sutartį nuomininkas ir nuomotojas pirmiausia siekia atitinkamai gauti ir pasiūlyti nekilnojamojo turto nuomą ir tik papildomai gauti ir atlikti kitus tiekimus ar teikimus, net jei jie būtini naudojantis turtu;

4) kai nuomos sutarties sudarymo ekonominė priežastis yra ne vien teisės užimti atitinkamas patalpas įgijimas, bet taip pat nuomininko siekimas gauti paslaugų visumą, tai gali būti vertinama kaip vienas tiekimas;

5) jei nuomininkas turi galimybę pasirinkti tiekėjus ir (ar) šių paslaugų naudojimo būdą bei gali laisvai spręsti dėl suvartojimo kiekio, t.y. jei nuomininkas gali nuspręsti dėl savo vandens, elektros energijos ir šilumos suvartojimo, kurį jis gali patikrinti įrengdamas individualius skaitiklius, o sąskaitos faktūros gali būti išrašomos pagal suvartojimą, su šiomis paslaugomis susijęs tiekimas gali būti laikomas atskiru nuo nuomos;

6) dėl bendrų patalpų valymo, jas reikia laikyti atskiromis nuo nuomos, jei jas gali organizuoti kiekvienas nuomininkas individualiai ar nuomininkai bendrai ir bet kuriuo atveju nuomininkui išrašytose sąskaitose faktūrose šių paslaugų tiekimas nurodomas atskirai nuo nuomos;

7) kai nuomojami veiklai parengti biurai, įtraukiant komunalines paslaugas ir esant nekilnojamojo turto trumpalaikei nuomai, visų pirma, atostogoms ar dėl profesinių priežasčių, su kuria kartu siūlomi paslaugų tiekimai, jų negalint atskirti, tai laikoma vienu tiekimu;

8) jei pats nuomotojas negali laisvai ir savarankiškai, atskirai nuo kitų nuomotojų, pasirinkti paslaugų teikėjų ir kartu su nuoma tiekiamų paslaugų naudojimo būdo, paslaugų tiekimai paprastai yra neatskiriami nuo nuomos ir gali būti laikomi vienu teikimu su nuoma. Būtent taip yra, kai nuomotojas, bendrosios nuosavybės pastato dalies savininkas, turi naudotis visų bendrasavininkių pasirinktų tiekėjų paslaugomis ir mokėti procentinę dalį bendrų mokesčių, susijusių su šiais paslaugų tiekimais, kurią jis vėliau perkelia nuomininkui;

9) Dėl šiukšlių išvežimo pažymėtina, kad jei nuomininkas gali pasirinkti tiekėją ar gali sudaryti sutartį tiesiogiai su juo, net jei dėl paprastumo jis nesinaudoja šia teise rinktis ar šia galimybe, bet gauna paslaugas iš nuomotojo pasirinkto ūkio subjekto pagal jų sudarytą sutartį, ši aplinkybė rodo, kad tiekimas gali būti laikomas atskiru nuo nuiomos sandoriu. Be to, jei už šiukšlių išvežimą mokėtina suma ir už nuomą mokėtina suma sąskaitoje faktūroje nurodomos atskirai, reikia laikyti, kad nuomotojas neatlieka vieno teikimo.

Arūnas Šidlauskas
mokestinių ginčų advokatas